米乐M6办公物业设备设施管理、运行和维护标准手册

1.0前言………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（2）

2.0 术语

米乐M63.0 物业设备管理系统拓扑……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（7）

4.0 物业设备运营管理………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（8）

4.1 设备运行环境要求概述……………………………………………………（8）

米乐M64.1.1 设备运行环境的标准含义…………………………………… (8)

4.1.2 供配电系统机房环境要求……………………………………（8）

4.1.2.1 高低压配电室…………………………………………………………（8）

4.1.2.2 楼层配电室及其他专用配电室（包括配电专用管井）……（8）

4.1.2.3 备用发电机组室……………………………………………………………………………………（9）

4.1.3 中央空调系统机房………………………………………………（9）

4.1.3.1 中央空调主机房………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………第（9）

4.1.3.2 新风室和风柜室……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（10）

4.1.3.3 二次制冷泵及换热室…………………………………………………………………………………………………………（10）

4.1.3.4 排风机房………………………………………………………………………………………………（10）

4.1.3.5 室外增压送风机及排风……………………………………………………（10）

4.1.4 给排水系统机房……………………………………………………………………………………………………（11）

4.1.4.1 生活用水泵房……………………………………………… (11)

4.1.4.2 减压阀室………………………………………… (11)

4.1.4.3 水表室………………………………………………………………（11）

4.1.4.4 地管井房…………………………………………………………（12）

4.1.4.5 污水泵房……………………………………………… (12)

4.1.5 消防系统机房………………………………………… (12)

4.1.5.1 消防中心……………………………………………… (12)

4.1.5.2 气体灭火设备室………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………第（十三）

4.1.5.3 楼层机房………………………………………………（13）

4.1.5.4 消防泵房…………………………………………………… (14)

4.1.5.5 室外消火栓等设备…………………………………… (14)

4.1.6 电梯机房………………………………………………………………………………………………………………（15）

4.1.6.1 电梯间…………………………………………………… (15)

4.1.6.2 汽车…………………………………………………………（15）

4.1.7 通信机房……………………………………………… (16)

4.1.7.1 通讯总机……………………………………………………………………（16）

4.1.7.2 通讯管井间………………………………………………………………………………………………………………………………（17）

4.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV安防监控系统机房...(18)

4.1.8.1 控制中心室…………………………………………（18）

4.1.8.2 楼层机房………………………………………………（18）

4.2 设备运行管理…………………………………………………… (19)

4.2.1 运营管理的概念………………………………………………………………………………………………………………（19）

4.2.2.1 系统识别：…………………………………………………………………………（19）

4.2.2.2 高低压配电运行记录要求…………………………………………………………（20）

4.2.2.3 设备完整性准则…………………………………………………………………………（21）

2.4 经营情况分析………………………………………………………………………………（21）

4.2.3 中央空调系统…………………………………………………… (22)

4.2.3.1 系统识别…………………………..………………………………………………………………（22）

4.2.3.2机械设备维护手册机械设备维护手册。中央空调系统运行记录要求………………………………………………（22）

4.2.3.2.1。操作技术参数………………………………………………………… (22)

4.2.3.2.2机械设备维护手册机械设备维护手册。运行状态记录……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（23）

4.2.3.2.3。班次记录………………………………………………………… (23)

4.2.3.3机械设备维护手册。系统运行分析……………………………………………… (23)

4.2.4 给排水系统………………………………………………………… (24)

4.2.4.1 系统识别………………………………………………………………………………（24）

4.2.4.2 系统检查记录要求………………………………………………………………………………………………………………………………………………（24）

4.2.4.3 系统运行分析…………………………………………………………………………（25）

4.2.5 消防系统………………………………………………………………………… (25)

4.2.5.1 系统识别………………………………………………………………（25）

4.2.5.2 消防中心备案要求…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………第（26）条（26）

4.2.5.3 系统运行分析………………………………………………………………（27）

4.2.6 电梯及起重设备…………………………………………………… (28)

4.2.6.1 系统识别：……………………………………………………………………（28）

4.2.6.2 运行工况分析…………………………………………………………………………………………………………（29）

4.2.7 通信系统……………………………………………………………… (30)

4.2.8 楼宇自控系统及闭路电视安防监控系统………………………… (30)

4.2.8.1 系统识别………………………………………………………………………………（30）

4.2.8.2 楼宇自控系统和CCVT安全监控系统运行记录要求………………(30)

4.2.8.3 运行工况分析………………………………………………………………………………………………………………………………（32）

4.3 设备台账…………………………………………………………………… (32)

4.3.1 设备台帐的概念…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（32）

4.3.2 设备台账应列项目…………………………………………………………………………………………………………（33）

4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的定义…………………………………………………………………………（33）

4.3.4 故障报告………………………………………………………………（33）

4.3.4.1 故障报告格式………………………………………………………… (33)

4.3.4.1 故障报告的归档…………………………………………………………………………………………（33）

5.0 系统维护…………………………………………………………………… (34)

5.1 系统维护的概念…………………………………………………… (34)

5.2 供配电系统维护保养项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（34）

5.2.1 月度保养项目……………………………………………………………………………………………………………………（34）

5.2.2 季度维护项目………………………………………………………… (34)

5.2.3 半年保养项目……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（35）

5.2.4 年度保养项目……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（35）

5.3 消防系统的维护保养项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（36）

5.3.1 月度保养项目……………………………………………………………………………………………………………………………………（36）

5.3.2 季度维护项目……………………………………………………………… (37)

5.3.3 半年保养项目……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（37）

5.3.4 年度保养项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（38）

5.4 中控维修项目………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（39）

5.4.1 月度保养项目…………………………………………………………………………………………………………（39）

5.4.2 季度维护项目…………………………………………………………………… (39)

5.4.3 半年度保养项目……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（39）

5.4.4 年度维护保养……………………………………………………………………………………………………………………………………………………（40）

5.5 空调系统维护保养项目………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（40）

5.5.1 月度保养项目……………………………………………………………………………………………………………………………………（40）

5.5.2 季度维护项目…………………………………………………………………………（41）

5.5.3 半年保养项目………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（42）

5.5.4 年度保养项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（42）

5.6 给排水系统检修项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（43）

5.6.1 月度维护项目………………………………………………………………………………………………………………………………………………（43）

5.6.2 季度维护项目…………………………………………………………………… (43)

5.6.3 半年度维护项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（43）

5.6.4 年度维护保养项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（44）

5.7 土壤、木制品的养护项目……………………………………………………………………………………………………………………（44）

5.7.1 月度保养项目………………………………………………………………………………………………………………………………………………（44）

5.7.2 季度维护项目…………………………………………………………………… (44)

5.7.3 半年度维护项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（45）

5.7.4 年度保养项目……………………………………………………………………………………………………………………（45）

6.0 外包项目

6.1 外包项目的定义

6.2 外包项目评估

6.2.1 故障识别

6.2.1.1 故障率评估

6.2.1.2 电梯故障率计算公式

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